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扎蘭屯市人民政府辦公室 關于印發《扎蘭屯市“物業管理服務質量 提升年”工作實施方案》的通知

發布日期:2019-10-20 信息來源: 政府辦公室 作者: 審核人: 閱讀量:3028

 扎政辦字201950

各鄉鎮人民政府、街道辦事處,市直各部門、駐扎有關單位:

《扎蘭屯市“物業管理服務質量提升年”工作實施方案》已經市政府第七次常務會議審議通過,現印發給你們,請認真組織實施。

 

 

 

                   2019年10月20日

(此件主動公開)

扎蘭屯市“物業管理服務質量提升年”

工作實施方案

 

為了深入貫徹落實《內蒙古自治區物業管理條例》、自治區政府辦公廳《關于印發<內蒙古自治區“物業管理服務質量提升年”活動方案>的通知》(內政辦發〔2018〕54號)及呼倫貝爾市政府辦公室《關于印發<呼倫貝爾市“物業管理服務質量提升年”活動方案>的通知》(呼政辦發〔2019〕3號),進一步促進我市物業管理服務行業發展,提升物業管理服務行業整體素質,提高物業服務質量和管理水平,改善人民群眾居住和工作環境,市政府決定從2019年至2020年開展“物業管理服務質量提升年”活動,特制定如下實施方案。

一、指導思想

以黨的十九大精神和新時代中國特色社會主義思想為指導,以切實承擔物業服務屬地管理主體責任,推進業主委員會積極履職,以業主自我管理與社會化服務相結合,提高管理能力、規范服務行為、提升服務質量,進一步推進我市物業小區適應現代社會的新構架,以市場為導向,推動建立“質價相符”的物業服務機制,規范前期物業管理,規范政府及相關部門監管行為,維護業主合法權益,促進我市物業管理服務行業整體水平再上新臺階。

二、基本原則

(一)屬地管理的原則。鄉鎮人民政府、街道辦事處要切實承擔物業服務屬地管理主體責任,積極推動將物業管理納入社區治理體系,建立健全物業管理聯席會議制度,維護社區和諧穩定。

(二)自我管理與社會化服務相結合的原則。業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體,是物業管理權的核心,要充分發揮業主、業主大會或業主委員會自我管理的能力,履行應盡的責任和義務。

(三)部門分工明確的原則。強化法院、發改、財政、公安、住建、自然資源、環保、城市管理、民政、司法、衛生、市場監督管理、應急管理等部門各自職責,做好相關的物業監督管理工作。供水、供電、供熱、燃氣、通信、有線電視等單位按照各自職責,做好相關物業服務工作。加大城市管理、公安、住建、自然資源、環保、市場監督管理、應急管理等部門的執法查處力度。

三、具體工作

(一)加快推進組建業主委員會,強化業主委員會履職能力,完善物業服務主體地位

    ⒈加快推進組建業主委員會、強化業主委員會履職能力。各鄉鎮人民政府、街道辦事處要負責組織、指導、協調本轄區內物業小區業主大會的成立和業主委員會的選舉工作,督促業主大會依法履行職責,協調社區建設與物業服務的關系,處理物業服務糾紛。切實做好業主委員會的指導和監督工作,引導業主委員會及成員正確行使權力和履行義務,改善物業管理市場主體缺失、缺位問題,有效提升業主委員會協調和監督物業服務企業的作用,提升業主委員會合理調解物業矛盾和糾紛的能力。業主委員會成立前,應成立由鄉鎮人民政府、街道辦事、村民委員會、社區居民委員會、業主、開發建設單位及物業服務企業代表組成的社區物業管理委員會,對物業項目進行過渡管理。一是對已成立業主大會、選舉業主委員會的小區,督促業主委員會積極履職,監督物業管理活動,與物業服務企業或專業化服務人員簽定、續簽物業服務合同或物業小區自管合同;二是對已成立業主大會、選舉業主委員會的小區,業主委員會已經到屆或履職不力、工作懈怠的,通過組織召開業主大會,對業主委員會進行換屆選舉或改選;三是對未成立業主大會、選舉業主委員會的小區,積極開展成立和選舉工作。以上工作要在2020年底前全部完成。

⒉完善物業服務主體地位。對老舊住宅小區,一是鼓勵物業服務企業積極接管服務,接管后業主對物業服務投訴少、評價滿意的物業服務企業,市政府將給予一定獎勵,獎勵將采取兩種方式,精神上的獎勵或物質上的獎勵;二是按照物業區域屬地管理原則,實現業主自我管理或社會化服務,達到物業服務全覆蓋。三是對物業服務主體缺失、不具備成立業主大會條件,或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的,應當由村民委員會、社區居民委員會組織業主共同履行業主大會、業主委員會職責,通過選聘保潔人員,維護環境衛生,費用由全體業主承擔;選聘房屋維修人員提供專業化服務,對共用設施設備、共用部位進行日常維修養護,費用由相關業主承擔。

(二)承擔物業服務屬地管理主體責任

一是充分發揮鄉鎮人民政府、街道辦事處在加強社區黨組織建設、負責組織、指導、協調本轄區內物業服務區域業主大會和業主委員會的工作,督促業主委員會依法履行職責、監督物業管理活動、處理物業服務糾紛,建立健全物業管理聯席會議制度,維護社區和諧穩定。

二是各鄉鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會、社區居民委員會要單獨設置物業管理機構,配備專職人員,完善物業管理服務工作體系建設。

(三)規范物業服務市場

⒈加強物業服務市場事中事后監管。強化物業服務企業備案管理,由事前審批轉向事中事后監管,對沒有備案的企業,一律不準參與物業服務項目招投標和項目服務。同時,物業行政主管部門要依據《物業管理條例》,加強對物業服務企業的監督檢查。

⒉放開搞活物業服務市場。將住宅小區作為物業服務市場的核心內容進行重點規范和發展,將工廠、醫院、學校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業服務市場進行培育,逐步建立住宅和非住宅并存的物業服務市場體系,為業主、使用者提供專業化的物業服務。推進機關、事業單位、國有企業用房由自我服務的管理模式向專業物業服務轉化,實現后勤管理服務社會化、市場化。

⒊規范物業服務企業履行義務。

1)按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務標準提供物業服務;

2)在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知物業項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處和業主及物業使用人;

3)落實安防人員、設施以及安保措施,確保安防監控設施正常運轉;

  (4)定期組織物業服務人員進行消防安全演練,確保消防設施正常使用;

  (5)維護物業區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

6)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修;

7)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

  (8)實行24小時值班制,建立和完善各類物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

  (9)聽取項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處及業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

10)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

⒋提升物業服務企業的服務能力。

1)提升物業項目服務水平。按照《居住物業管理服務標準》等四項地方標準簽訂合同,根據《內蒙古自治區物業管理條例》,沒有成立業主委員會的住宅小區,可由物業項目所在村民委員會、社區居民委員會組織全體業主決定選聘物業服務企業,確定服務等級和收費標準。要全面建立“八項內容”公示制度以及相關部門、單位投訴電話告知制度。

2)健全各種應急預案,排除安全隱患。結合物業項目實際,建立消防、電、氣、水、熱、電梯、電信基礎設施以及沙塵、大風、暴雨、暴風雪、嚴寒等各類應急預案,加強日常演練,提高物業服務有效應對突發事件的能力。

3)加強企業自身建設,提升企業服務能力。建立健全企業各項規章制度,完善崗位職責和監督管理職責,技術崗位需持證上崗。加強內部培訓,強化企業文化建設。

4)強化創新能力,提升服務質量。加強服務流程、方式、內容等各個環節的創新,優化管理服務模式,加快實現智能化、服務精細化。鼓勵企業創建國家、自治區級物業服務標準化試點項目,通過標準化試點,引導帶動物業服務行業向高質量水平發展。

5)加大宣傳力度,引導社會輿論。利用電視、廣播、報紙、互聯網等媒體,大力宣傳《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等法律法規,堅持正面宣傳引導,使物業管理政策法規進社區、進小區。

⒌建立健全物業服務招投標制度。新建住宅小區開發建設單位要通過招投標方式選聘物業服務企業,并實行物業項目履約保證金制度。開發建設單位在房屋銷售之前應當制定臨時管理規約,但不得侵犯房屋買受人的利益,并在申請房屋預售許可前,將前期物業服務合同、臨時管理規約報住建局備案。住建局將備案情況書面告知項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。同時,開發建設單位應當在房屋銷售現場向房屋買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約,并予以說明。房屋買受人在與開發建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對履行前期物業服務合同和遵守臨時管理規約作出書面承諾。

⒍全面規范前期物業管理和物業項目承接驗收工作。一是房地產開發項目的前期物業管理招投標工作,應在辦理商品房預售許可證之前完成。開發建設單位應當在辦理竣工驗收備案手續之前與承接前期物業服務項目的物業企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,由雙方簽字確認。簽字確認后,建設單位應當向物業服務企業移交有關資料。前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將有關資料移交業主委員會。業主委員會自行解散的或未成立業主委員會的,移交所在地村民委員會、社區居民委員會。物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。開發建設單位在銷售房屋時,不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。

二是積極推動將工程質量回訪納入前期物業管理當中,物業服務企業要對業主反應專有部位存在的工程質量問題做好詳細報修記錄,并報開發建設單位,由開發建設單位責成施工單位在接到報修記錄后五個工作日內對存在的工程質量問題進行維修,維修后由開發建設單位、物業服務企業、業主三方簽字確認。施工單位未在規定期限內進行維修或不承擔維修責任的,物業服務企業可向開發建設單位申請,在工程質量回訪保證金中按照實際發生額提取資金進行維修,開發建設單位至接到申請后,不得以任何理由進行推諉或拒絕支付。

三是前期物業服務合同可以約定期限。但是,期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止;期限已滿,業主大會尚未成立的,原簽約雙方有一方不愿續約或者已入住業主達到百分之五十以上對原物業服務企業的服務不滿意的,建設單位應當通過招投標方式重新選聘物業服務企業,或者由物業項目所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處組織全體業主決定選聘物業服務企業。

(四)加強住宅專項維修資金的交存和使用

⒈規范住宅專項維修資金交存。依據《住宅專項維修資金管理辦法》,全面落實新建商品住宅建立住宅專項維修資金制度。需業主交存的住宅專項維修資金,由業主辦理入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付購買人。同時,房地產開發建設單位不得代收、代繳住宅專項維修資金。

⒉提高住宅專項維修資金使用效率。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。住宅專項維修資金的使用,本著方便快捷、應急使用優先的原則,進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序。對屋面漏水、管道堵塞或破裂、電梯停運、消防系統故障、地下車庫雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的緊急維修事項,經業主委員會(沒有成立業主委員會的由村民委員會、居民委員會)現場查驗確認后,可直接申請主管部門審核使用住宅專項維修資金。

(五)加強老舊小區綜合整治

加大老舊小區改造力度,以“政府投資+業主集資+住宅專項維修資金”三加模式,對老舊小區的道路、綠地、供水、供電、供熱、燃氣、通信、有線電視、消防等共用設施設備進行改造;完善老舊小區電動車充電樁或臨時充電設施的建設和管理,有計劃有步驟的實施老舊小區改造。

四、實施步驟

(一)部署階段(2019年7月)

扎蘭屯市人民政府制定具體實施方案,明確職責分工。

(二)初步提升階段(2019年8月至12月)

各鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關單位各司其職,認真落實本方案的規定和要求。

(三)全面提升階段(2020年1月至8月)

各鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關單位要根據前期成果,進一步夯實提升工作,并持續深入推進。

(四)鞏固常態化階段(2020年8月至以后)

各鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關單位要鞏固提升成果,并將本方案中制定的管理職能職責常態化。

五、保障措施

(一)扎蘭屯市“物業管理服務質量提升年”工作領導小組

為了全面完成“物業管理服務質量提升年”活動的各項工作任務,使之明確化、常態化,統籌協調各部門、相關單位職能職責,成立扎蘭屯市“物業管理服務質量提升年”工作領導小組,成員如下:

   長:岳國棟    市委副書記、市政府代市長

副組長:張衛軍    市政府副市長、住建局局長

   員:任璽慶    市政府辦公室主任

       市政府辦公室副主任

              曲作文    市發展和改革委員會主任

張傳福    市財政局局長

王佳桂    市自然資源局局長

       市環保局局長

李希春    市應急管理局局長

       市市場監督管理局局長

       市民政局局長

邵永鵬    市司法局局長

劉國華    市衛生健康委員會主任

張鴻雷    市信訪局局長

錢海軍    市文體旅游廣電局局長

       市公安局副局長

王清鵬    市住建局副局長

王艷艷    城市管理綜合執法局副局長

姜仁和    興華街道辦事處主任

李永強    正陽街道辦事處主任

       繁榮街道辦事處主任

于光生    向陽街道辦事處主任

李紹軍    鐵東街道辦事處主任

孫德偉    河西街道辦事處主任

王俊杰    高臺子街道辦事處主任

       成吉思汗鎮鎮長

厚福明    蘑菇氣鎮鎮長

       中和鎮鎮長

孫盛傳    臥牛河鎮鎮長

張立國    大河灣鎮鎮長

金浩強    哈多河鎮鎮長

張紹峰    柴河鎮鎮長

王國成    浩饒山鎮鎮長

敖日格勒  洼堤鄉鄉長

白曉勇    南木鄂倫春民族鄉鄉長

                    敖錦生    達斡爾民族鄉鄉長

                    卜偉東    薩馬街鄂溫克民族鄉鄉長

                            市消防救援大隊隊長

于開文    國網扎蘭屯市供電公司經理

                     周洪林    新城集中供熱有限責任公司總經理

                     郭       扎蘭屯熱電廠廠長

領導小組下設辦公室,辦公室設在市住建局,負責日常工作,辦公室主任由住建局局長兼任,副主任住建局副局長王清鵬,成員李冰、張連海、徐楷,聯系電話:3218086。

(二)強化相關部門職能職責,提升執法服務意識和能力

⒈加強組織領導,形成工作合力。建立由領導小組辦公室牽頭,定期組織召開的統籌協調會議,各鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關單位參加,及時解決物業管理實際工作中遇到的重大問題。

⒉建立物業管理聯席會議制度。各鄉鎮人民政府、街道辦事處要定期召開物業管理聯席會議,聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集,村民委員會、社區居民委員會以及開發建設單位、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表參加。未成立業主委員會的,由業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題:

     1)業主委員會不依法履行職責的;

  (2)業主委員會選舉和換屆過程中出現問題的;

  (3)物業服務企業履行物業服務合同中出現問題的;

  (4)物業服務企業在交接過程中出現問題的;

5)建設單位不回訪或回訪不及時,擅自拖延回訪期的;

6)需要協調解決的其他物業服務糾紛。

⒊強化部門職能職責,細化責任與執法分工。鄉鎮人民政府、街道辦事處、法院、發改、財政、公安、住建、自然資源、環保、城市管理、民政、司法、衛生、市場監督管理、應急管理等部門按照各自職責,做好相關的物業監督管理工作。供水、供電、供熱、燃氣、通信、有線電視等單位應當依據新修訂《內蒙古自治區物業管理條例》的規定,按照各自職責,做好相關物業服務工作。

1)鄉鎮人民政府、街道辦事處切實承擔物業服務屬地管理主體責任,按照業主自我管理與社會化服務相結合的原則,積極推動將物業管理納入社區治理體系。充分發揮鄉鎮人民政府、街道辦事處在加強社區黨組織建設、指導業主大會和業主委員會、監督物業管理活動等方面的重要作用,建立健全物業管理聯席會議制度,維護社區和諧穩定,督促物業調解員履行工作職責,妥善調處物業矛盾與糾紛。

2)鄉鎮人民政府、街道辦事處、公安局、消防救援大隊負責管理住宅小區單位元樓道內、外,業主不按規定停放電動車、私拉(接)電線向電動車充電等違法違規行為,物業服務企業按照職責做好本職工作。

3)鄉鎮人民政府、街道辦事處、城市管理綜合執法局、衛生健康委員會負責管理住宅小區內和商戶非生活垃圾干濕不分等問題及落實“門前三包”制度。

4)鄉鎮人民政府、街道辦事處、民政局、住建局負責保障性住房低保戶業主群體物業矛盾糾紛的調處工作。

5)鄉鎮人民政府、街道辦事處協調供水、供電、供熱、燃氣、通信、有線電視等單位負責住宅小區分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備超過保修期之后的維修、養護、更新等問題

6)法院負責審理物業服務糾紛案件。同時,對不按時繳納物業服務費、電梯維護費和高層二次加壓涉及費用的業主進行及時立案。

7)法院、自然資源局、城市管理綜合執法局、市場監督管理局負責管理住宅小區內改變住宅、車庫和儲藏室規劃用途及非法經營影響業主正常生活的違法違規行為。

8)發改委、住建局負責保障性住房物業費政府指導價統一制定,發改負責裝修保證金、垃圾清運費等收費項目、收費標準的確定。

9)公安局負責管理住宅小區內飼養動物和擅自開設棋牌室等不安定因素及違法違規的行為。

10)公安局、環保局、城市管理綜合執法局負責管理住宅小區內環境噪音、煙塵和油污設施環境污染等違法違規行為。

11)公安局、消防救援大隊負責管理住宅小區內商業用房、車庫、儲藏室和住宅區內其它用房擅自存放易燃、易爆、腐蝕性物品和化學品等違法違規行為物業服務企業按照職責做好本職工作。

12)住建局負責管理住宅小區內房屋工程質量回訪問題。

13)城市管理綜合執法局負責管理損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌,超荷載存放物品;將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方;違章搭建建筑物、構筑物,挖掘地下空間;改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途;擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地,在規定區域外停放車輛;占用、損壞或者擅自移動物業共用部位、共用設施設備;私設地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路;擅自設置攤點和集貿市場;隨意傾倒垃圾、雜物,侵占和毀壞綠地;擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;在樓道等業主共有部位堆放物品。

14)市場監督管理負責監督住宅小區內電梯定期維護,排除運行安全隱患。

15)消防救援大隊負責管理住宅小區內私自占用、堵塞、封閉疏散通道(樓道)、安全出口、消防車通道、破壞消防設施和存在安全防火隱患等違法違規行為,鄉鎮人民政府、街道辦事處、物業服務企業按照職責做好本職工作。

16)供電公司負責管理住宅小區內供電線路及其設施設備的維護、修繕,私接電源、存在供電隱患等違法違規行為。

17)熱電廠、新城集中供熱公司負責管理住宅小區內擅自私接管線、改變供熱線路、改變供熱管徑、住戶安裝循環泵和存在供熱隱患等影響其他業主的正常供熱的違法違規行為

18)自來水公司負責管理住宅小區內擅自私接管線、改變供水線路和存在供水隱患等影響其他業主的正常供水及飲用水質量的違法違規行為

19)排水公司負責管理住宅小區內擅自私接管線、改變排水線路、人為用排污車在住宅小區內排放污水等違法違規行為

20)關于住宅小區的信訪問題,信訪局協調各相關部門進行解決處理。

21) 文體旅游廣電局負責物業管理法律、法規的宣傳和普及。

⒋做好行業指導、法律法規培訓。物業行政主管部門要做好各鄉鎮人民政府、街道辦事處組織成立業大會、選舉業主委員會的業務指導工作,同時做好國務院、自治區《物業管理條例》以及物業管理相關法律法規、政策的培訓工作。

  (三)健全完善物業服務業體制機制

  ⒈建立質價相符的物業服務新機制。鄉鎮人民政府、街道辦事處,結合轄區內小區不同類型的特點,指導業主大會、業主委員會與物業服務企業或專業化服務人員簽定質價相符的物業服務合同或物業小區自管合同,監督和規范物業服務業健康發展。

⒉建立完善物業服務糾紛快速調處機制。鄉鎮人民政府、街道辦事處,要充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用,將物業糾紛調解工作納入社區治理體系,構建人民調解、行政調解、司法調解“三調聯動”的物業服務糾紛調解工作新模式。

各鄉鎮人民政府、街道辦事處和相關單位,要認真落實各項工作要求與安排,充分認識開展“物業管理服務質量提升年”活動的重要意義,加強領導,強化監督,明確工作職責,強化協調配合,確保活動取得實效,使我市物業管理服務工作達到規范化、常態化。

 

附件:《扎蘭屯市物業管理服務構架圖》

 

扎蘭屯市物業管理服務構架圖

4-5.扎蘭屯市物業管理構架圖22019.10.20.doc